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根据我的观察,跳水卖房的已经不多了

邓元杰 老邓说江湖
2024-09-07

在苏州我重点关注的两个小区都是学区房,旁边有不错的中小学和幼儿园,按说这种房子应该很坚挺。但是今年(2024)春节以来,恐慌盘接连杀出。但是现在也就是4月份,割肉盘都被吃干净了。

小区A,124平的房子几年前能卖300多万,最高的340万成交。去年秋天杀到290万以下,12月份有套房252万成交被人嘲笑割肉太狠,但是今年4月份成交了两套房都是225万左右,更是割得血淋淋。

但是割完了呢?现在已经没有250万以下的房子了。

小区B,几年前单价6万多,后来长期在5万多徘徊。今年杀出两个浑身是血的血人,一个110平卖500多万单价4.8万,一个129平卖468万单价只有3.63万!然后买房的就拿这个来压那个卖500多万的,卖500多万的一看比放血是吧,那谁怕谁?继续大降价100多万,最后卖了420万单价3.82万。也就一周时间,这两套房都卖出去了。

小区B这两个放血的一走,价格重新回到5万以上。

小区B有个业主是几年前6万块进来的,看着他们大放血不禁悲鸣:老子这三年亏了300万!

据我所知,这几个比着放血的人都是资金紧张。除了一个是要离婚急着分财产,另外几个都是极度缺钱。

一二线城市的供需情况,我以前多篇文章写过,这里具体数字就不多说了,只重复一句:这几年土地供应逐渐大幅减少,其降幅已经超过了房子成交的降幅。也就是说:新房和二手房将更加紧俏。

据我观察,楼市放血大甩卖的都在去年深秋以后出现,因为“金九银十”嘛,房价已经缓降好几年了,缺钱套牢的都想在去年“金九银十”时卖出,少亏点。但是去年没有金九银十,于是很多资金紧张的慌了,便宜二三十万不行就便宜五六十万卖,还是不行?那就便宜一百多万。这些都是极度缺钱的。

但是到现在,放血大甩卖已经基本结束。

更加宏观的,M2之类,拯救经济必须拯救房地产,不多说了,因为以前说过。总之,现在一二线城市的放血大甩卖已经接近结束。接下来基本都是不缺钱的,卖不出去就租,大家看谁熬过谁。

我估计持币观望的肯定熬不过,因为接下来将是房租大涨

道理很简单,(一二线城市的)房子就那么多,而人口仍然不断涌入,不买就得租,先提升租金回报率,然后继续刺激房价。

苏州有些地方的租金回报率已经接近6%了,这还不是底吗?

我拿数字说话。苏州某个交通异常便利、周围全是饭店、学校、医院的地方极适合居住(平江悦),LOFT公寓房80万一套,一年可以租将近5万元。扣掉4000多元物业费(苏州一般由房东交),租金回报率是不是超过5%并接近6%?

虽然是40年产权的公寓,但很好租。几年前很多上海人在这里一买就是好几套,然后由出租公司负责管理。虽然当时是接近100万买的(包括装修)也套牢了,但一套每年4万多租金这么细水长流而且水涨船高,很让人放心吧。

苏州人看不到这一点,活该上海人发财。

咱们就算一套100万,四套400万,一年20多万租金爽不爽?

那个地方一点都不愁租。都是年轻人在那儿租房子,包括开小公司的,吃住一体化,直播带货一体化,人越来越多。

据我所知,上海人在长三角、中国其他热门城市买房当包租公的不少,他们闷声发财,资金回流上海,知道的人有多少?

我上一篇文章《上海4000万买房的都是富豪?门槛真不如你想的那么高》很多人反驳,说买这种豪宅的都是全款。拜托,你了解他们还是我了解他们?富人是讲资金利用率的,现在利率这么低,而且以后还会更低,为什么不借款买房?

就算表面上看是全款,其实也是带杠杆的,因为富人可以在别的地方借钱,利率比买房利率还低。人家有的是招。这里面的招数多了,我也不好多说。总之,银行想放贷,富人低息借钱很容易

为了给这篇文章增加点深度,我再说说我对最近国家政策的一些看法,围绕房地产。

在我看来,国家的举措就是想抬升一二线城市的房价

比如,今年新出了个政策,财政状况不好的地区不能再继续大基建了,国家已经砍掉了这些地方的很多项目。

你们知道后果是什么吗?

后果是,这些财政状况不好的地区,财政状况将日益恶化。

因为没有基建就没有工作,经济日益糟糕,于是这些地方(广大中西部地区,中国80%以上的地区)的年轻人,还得往财务状况还凑合的一二线城市跑,因为一二线城市还有大基建啊,加上其他工业和服务业,找工作还是相对容易的,收入也高。

所以,国家的这个政策将继续加剧地区分化,导致人口继续向一二线集中。

而这些一二线城市,地方ZF正趁着低价大力收购二手房,这不导致供需更不平衡吗?我说的是长远。

富人们继续大力抢购上海的豪宅,难道他们都是傻子?

或许,国家并没有加剧地区分化的想法,但政策的客观效果就是这样。

对此我也很无奈。但我又能怎么办?

我能看到的,就是不久的未来,一二线城市的房租将暴涨,继而房价继续坚挺地上涨。

而人们都是买涨不买跌的,于是一二线城市房地产大为缓解,经济状况大为缓解,人口继续增加。而三四线城市……

面对这种未来,我也很无奈。仰望苍天,我不知道说什么好。

正写着呢,看到惠誉居然下调了我国主权信用评级,由“稳定”调整为“负面”。当然,这立刻遭到我国财政部和外交部的有力反击。

外交部发言人说:“中国经济长期向好的基本态势没有改变,中国维护主权信用的决心和能力也不会改变。”

对对,都不变。坚决支持财政部和外交部的正义行动!

现在还有人觉得股市有机会吗?

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