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老夫再次调仓换股,这次猛干地产(重磅文章)!

邓元杰 老邓说江湖
2024-09-07

上一篇文章《这两件大事将彻底点燃房地产市场!》是我近期少有的分析行业的精彩文章,这两件大事的意义之重大,可能很多人还没理解,那就麻烦再看看?我这里也可以再强调一下。

现在,领导们在做经济决策时,首先凭的是自己的好恶,然后当形势很好或者很坏时,就会出台猛烈打压或哄抬的措施,也就是猛烈转向。力度往往远胜十几年前。

举个例子,以前搞环保,打压养猪,结果猪肉价格涨了五倍。头儿们看到了五倍涨价,急眼了,因为就算傻子都知道猪肉价格在两年内涨了五倍,肯定是出了问题。于是又要大力鼓励养猪。然后等猪肉价格又大降之后,又开始了打击民间养猪……

房地产也一样。2016年9月底开始调控,招数已经够狠了,但是孙宏斌们还在大力收购,许家印们还在猛烈分红。牛逼啊,看来措施还不够狠,于是2020年8月凶猛之极的“三条红线”出手了。然后呢?骆驼背上已经压了很多稻草,于是……

其实啊,我可以给大家说个很简单的道理,那就是:

类似于恒大这种巨头是必倒的。

因为不倒几个相对激进、内部管理落后的巨头,头儿们就会觉得自己的政策还不够严厉,还没有“到位”。所以,一定会加码到有巨头倒地为止。对于房地产来说,以前众多小芝麻地产倒闭也就倒闭了,只有轮到“恒融碧”出大事时,头儿们才会真正体会到,以前的措施是不是过于严厉了?

可是等头儿们意识到这一点时,病人就算不死,也不剩几口气了。

于是怎么办?当病人绝对不能死(房地产决不能崩溃)时,那就各种急救猛招来吧!

那么,为什么很多事情都是在两个极端大幅震荡?

因为……你自己想吧。

对于房地产和地方债(这两个问题联系得很紧密)来说,我觉得应该在至少十年前,甚至二十年前,就应该对此深思熟虑。因为这实在是太严重的问题了。

结果搞到现在这个样子……

于是,怎么让房地产软着陆?怎么解决地方债、城投债等各种已经非常严重的问题?

只能放大水喽,这一点我以前多次说过。

老百姓不买房?不消费?管你丫挺呢,我这儿边就是放大水。因为最终,海量的货币将淹没一切,什么价格都会涨上去的。

普遍提高收入?看你们自己的本事了,哈哈。

就像我在《从民国时期的上海、北京房价看当今一二线城市即将再次迎来史诗级大涨》中说的那样,1945年以后的经济惨吧?挡不住上海房价冲上天。好好看看,当时上海房价是跑赢通胀速度的。

跑不赢也没关系,比如通胀100倍,房子涨10倍,好歹也涨了,总比手里攥着不升值的纸币强吧。

现在地产股是我的第一重仓!

现在,至少这几个月的政策,尤其是我在《这两件大事将彻底点燃房地产市场!》中说的,当管理层压着银行必须给房企贷款时(请注意这次是有定量指标的!),这就是政策彻底转向的里程碑。

以前是“三条红线”,现在是鼓励房企“贷款、发债、融资”三大举措!

我在2022年11月27日写过《要善于从政策的变化中发现投资机会》,付费文章,这也是老夫自认为最重要的投资文章之一。我认为,随着三大鼓励措施尤其是定量指标的出台,房地产业的前景已经大为改变,又一次从政策变化中发现巨大投资机会的时候,来了!

虽然已经不可能回到2013年以前一二三四线城市的普涨情况,也无法回到2018年以前一二线、三四线你涨完来我也涨的情况,但是如此猛烈的政策,加上大环境,肯定会刺激很多一二线城市的热门地区继续大涨的。

因此,我在最近几天(2023年11月20-22日),已经把手里绝大部分银行股,都换成了地产股。

现在地产股占老夫仓位的70%,银行股15%,另外15%是医药股。

顺便说一句,当我在8月15日左右把煤炭股割掉买入医药股后(《果然降息了!老夫已经抛掉煤炭买医药!》),经过这三个多月,感觉还是换对了。我手里的医药股前两个月都跑不赢反弹的煤炭股,但最近表现不错,已经跑赢了之前我手里的煤炭股。

下图是医药ETF过去三年的日k线,我是在十字位置换股的,提前了一些,但由于我选的医药股不错,所以经过调整后涨得还行。

但是,提前一个月的调仓换股再次证明,我做投资的最大缺点就是太有前瞻性。如果晚一个月,那就完美了。

对于这次房地产前景的重大改变,我敢说,机构们并没有能事先料到。理由如下:

1、虽然从2022年开始,管理层已经开始逐渐加热房地产,但他们始终认为“问题没那么大”。哪怕恒大已经在2020年露出危机端倪,在网上闹得沸沸扬扬,管理层都没太当回事。

2、等“恒融碧”乃至万科都快出问题时,举措一招猛似一招。可是,谁又能事先料到现在会强令银行给(民营)房企贷款呢?尤其是有量的要求。

3、但是,国际上美联储还在加息,这事儿什么时候是个头?没人知道。直到11月份美国发布的10月份的经济数据不好,美联储也发出鸽派声音,看来已经不可能再加息了,甚至现在已经有人预计明年联储可能会连续降息几次,总降息幅度可能超过1%,人们对美元的看法已经发生巨变。

我对联储的加息始终不感冒。我始终觉得美联储不应该加那么多次息。常看我文章的朋友都知道,我始终觉得美元不应该那么强。这种强势当然是连续加息造成的。10月份还是9月份我还在一篇文章中说过,以后联储顶多再加息一次了,因为美国根本无法承受庞大的债务利息。

结果呢?没想到11月份全世界对美元前景的看法突然发生巨变。美元指数从107跌到现在的103左右,还不到一个月,绝对算是大跌了。而这种变化,国内的机构们恐怕也难以预料吧。

也就是说,事先恐怕没人料到美元会如此快速地由强转弱,想着怎么着还能坚挺几个月吧?

美元变弱当然对我们早就想采取更激进财政和货币措施有利。

一句话,这世界变化快。

当然,美元变弱不仅和美国的经济有关,也和国际局势有关。比如10月7日以来的哈以冲突,事先没人能料到。

在这种情况下,散户可以比机构更快。

联储加息我始终都不感冒,一个多月前预计顶多再加息一次,大家预计明年开始降息。但是现在人们对联储明年可能降息好几次都有了预计,甚至累计降息会在1%以上。这对美元相当不利。

为了让此文显得更为厚重,在此我必须谈谈拜登。

我始终觉得拜登不怎么样。他擅长玩关系,是冷战时期成长起来的政客,八面玲珑。政策嘛,绝对说不上高明,但一系列普通的政策时间长了就会显得平庸,也会逐渐四面漏风。之所以有很多人觉得他水平还不错,是因为其他人更糟糕罢了,比如普京……

当然另一方面,我现在早已越来越不喜欢特朗普了。因为他也越来越固执,他现在的很多做法让我不知道说什么好。如果2024年美国大选就是这俩老头继续对着干,我真的是毫无兴趣。

怎么说呢?当2018年的世界杯由2/3黑人组成的法国队夺冠后,我对足球已经没兴趣了。2022年梅西率领阿根廷队获得冠军,也仅仅是让我稍微有点兴趣而已。

拜登vs特朗普,两个人只是在比谁“不是特别糟糕”罢了。如果特朗普还能选上,他就不得不收拾拜登留下的各种烂摊子,别看他现在吹得山响,但真坐到那个位置,恐怕也很难善后。而如果拜登继续连任,对美国来说,情况恐怕更糟糕。

当然,还有比美国糟糕得多的,比如俄国,还有这几年经济一团糟的阿根廷、土耳其。所以美国仍可以相对显得光鲜。举个例子,1850年代的俄罗斯已经很差劲了,在克里米亚战争中惨败给了英法联军,但架不住东边还有个更糟糕的大国,居然割让了二百多万平方公里的土地给了陷入谷底的俄罗斯。这反而让人觉得当时俄国的决策者颇有能力。

好了,回到房地产,说说老夫为什么这次要重仓地产股。

除了政策的东风,另一个重要原因是过去几年地产股跌得太惨了。

地产ETF159707在2021年11月12日才搞,但是地产股自2015年股灾以来,很多都跌成狗了。港股“恒融碧”就不多说了,跌了90%甚至95%以上,就说A股中的很多地产股,跌幅也在80%以上,有些甚至已经退市。

给大家看个惨的:荣盛发展,比2015、2017和2018年的高峰,跌了3/4。

更惨的:金科股份,比2020年的高点跌了80%,今年上半年甚至利空导致多个跌停。

但是金科股份的老板黄红云厉害,他和他老婆居然敢在股价跌破1元宣布大规模增持,现在来看,赚大了。这胆略令人佩服。

荣盛、金科最惨的时候是今年5月份,这俩票都是我的自选股,可惜当时我根本不敢买,眼睁睁看着它们翻倍或翻两倍。

当然,后来又大幅下跌了,现在经过调整,似乎(请注意是“似乎”)又有了第二波大涨的趋势。

荣盛、金科,还有中南建设,大概是2023年5月最惨的、但还没有混到退市的地产股了。

还有地产股跌的也很猛,比如绿地控股、福星股份、金地集团、华远地产……,多的说不完。总之,如果你们看看过去七八年地产股的走势,完全可以自己寻找谁跌得最猛。再从估值、资金压力、前景等方面来综合估算哪个股票未来更有潜力。如果拿不准可以多考虑几只,或者考虑地产ETF。

并不是银行股不好,老邓依然有银行股的仓位,银行股的估值仍然最低,也最为稳健。而是,过去几年地产股实在太惨了,而现在政策的东风已经吹到了地产股。而银行股过去一年总体比较坚挺,现在不断降息降准美元又不行了,明年很可能继续是降息降准的大环境,那么显然更有利于之前大幅下跌的地产股。

在过去一年的严酷环境中,银行股给我提供了避风港,虽然没怎么涨,但更没有惨跌。谢谢银行股,以后我还会回来重仓的。

再说说老夫看好地产股的几个理由。

1、如果地产股可以大量获得银行的低息贷款,那么或许可以每年降低几十到上百亿的财务成本,视地产股的规模而定。

2、大水漫灌之下,在一二线有大量存货的地产股,存货价值会有大幅上升。当然这也要看会计怎么做账,如果是成本计价那就必须考虑卖出时才能结算利润。但不管怎么说,一二线的存货有望大幅升值。

3、现在国家鼓励地产股在股市融资,比如搞什么增发之类。那么在融资以前,地产股有强烈的上涨需求,因为如果向公众募资,股价太便宜了对大股东不利。但如果搞什么定向增发,情况可能会例外。但我认为考虑到长远前景,大股东应该更想向公众募资,因此拉高股价是更高概率的事件。

4、即使是发债或向银行贷款,也有做高股价的需求,否则债权方恐怕没有信心。

总之,政策的东风加上大股东的欲望,都有助于被极大压制好几年的地产股有大幅反弹行情。

让我们静静地等待,一二线房地产以及地产股,最后一次狂飙吧!

个人观点,仅供参考。股市有风险,投资需谨慎。

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