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股市:房地产、地产股的博弈思路

邓元杰 老邓说江湖
2024-09-07
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要不是为了顶头条广告,我是不会写这篇文章的。但作为次条文章,此文的含金量一点都不低。

顺便请大家多看看头条,有兴趣的也可以买个课程学学,反正现在奥密克戎越来越厉害,越来越多的人都得在家待着了,哈哈。

好嘞言归正传。据REDD(某个新闻机构)报道,央行要求保利等9家国企通过收并购项目的方式,为11家房企提供流动性支持。央行制定名单后,通过电话一对一通知了相关房企。

这条消息,马上被辟谣了 ---- 据相关企业说,没收到这种通知。

但是消息能放出来,还是很有意思的。所以老邓顺便说说房地产、地产股的博弈。

在说以前,大家可以顺便听听下面这首经典音乐。没别的意思,就是觉得好听。



房地产的总体情况大家都清楚:现在三四线不好卖,一二线销售情况马马虎虎。而且,由于货币供应的原因,很多一二线的房价还在缓慢上涨。
很多企越发困难。最困难的当然是恒大,而华夏幸福、泰禾、花样年等也差不了太多。
上述消息中的九家国企,不妨称为A类,分别是保利、华侨城、招商蛇口、华润、中粮、五矿地产、中建、金茂、绿发。

请注意,没有万科。

因为万科我以前说过,已经越来越不咋地了,本身的情况不见得很好,而且郁亮们基本上是躺平状态。

上述消息中的十一家“被拯救”企业,不妨称为B类,分别是绿地控股、融创中国、世茂集团、中梁控股、荣盛发展、奥园、阳光城、融信中国、佳兆业,广州富力、江苏中南建设。

也就是说,A类要“拯救”B类,通过收购一些项目的方式。

重申:辟谣了哈。

但是,地产股早已蠢蠢欲动。

最近比较猛的地产股有:000620新华联、600149廊坊发展、000514渝开发、000809铁岭新城、600077宋都股份。当然还有其他的。

这些股票的特点是:

1、市值小,一般在10-30亿之间。便于拉抬。

2、已经启动。

这轮启动最早的地产股应该包括铁岭新城,2021年8月份就启动了。新华联是最近一个与很猛的,已经连续四个涨停(1月6日-11日收盘)。

地产股的龙头,当然是保利发展(早就不是万科了)。它在2021年7月底达到8元的局部底价,而现在(2022年1月11日收盘)已经超过了16元,翻倍。

1900亿的总市值,这样的走势,地产龙头当之无愧。

据我观察,一个涨幅巨大的板块,启动时有以下特点:

嗯等等,这是很有含金量的知识,要不要大家付费阅读呢?

算了,多点点头条广告就行哈。

好了继续,一个板块的启动有以下特点:

1、板块中的一些小市值股票,开始大涨。一般是连续涨停。

2、板块龙头,稳步上涨。

现在的地产板块都符合。

为什么小市值股票会先大涨?因为一些炒家已经先知先觉,拉起来再说,以后等板块热了再出货。

为什么龙头会稳步上涨?因为它是龙头,大资金正稳步进入。

2021年的钢铁、煤炭股,就是这样。钢铁股的龙头是宝钢股份,煤炭龙头是中煤能源。

回到地产股。上述“假消息”,会对AB类股票有什么影响呢?

A类企业要收购B类的项目甚至股份,A类处于优势地位,国家也会支持他们低息贷款。他们收购的项目,理应优质,价格当然越低越好。因此,A类股票应该享有更高的估值。可能还会继续涨。

但是B类企业会这么缴枪投降吗?当然不会。

B类房企的策略是:

1、尽量抬高A类看好的项目的价格。

2、尽量拖延时间。反正社会上的钱越来越多,通胀一直在继续。B类手里的优质资产,价格也会水涨船高的。

3、尽量找机会低息融资。因为现在很明显,管理层不希望出现第二个恒大。

4、尽量抬高自己的身价。

怎么抬高?拉市值是个办法。

怎么拉市值?

把账,尤其是利润,做得漂亮,是个办法。还有就是尽量和热门题材擦边,比如元宇宙啊,芯片啊,新能源之类,尽量蹭热度。

更重要的是,对于手里的存货大部分都在一二线城市的B类房企,时间在他们这一边。

首先,上文说了,由于通胀因素,一二线房价和地价比较坚挺,甚至还在上涨。

其次,现在新冠的形势大家也看到了,全国经济形势也看到了。病毒正在北方肆虐(西安、天津、河南,2022年1月),以后会不会扩展到更多地方现在也不知道(我不敢乱说,一切以主流媒体和官方说法为准)。但是有个趋势,那就是北方人口继续向南方,向长珠三角迁移。

或者向其他热门二线城市迁移,比如一些省会。

铁公基的继续,比如铁路高速路之类,也会促进这个趋势。就像一个穷山村通了公路了,只会让村里的人向城镇迁移。

在2021年12月16日召开的国务院政策例行吹风会上,财政部副部长许宏才透露,财政部已向各地提前下达了2022年新增专项债务限额1.46万亿元。而2021年的“提前批”专项债在当年3月才下达。

中信证券首席经济学家诸建芳表示,专项债额度提前下达1.46万亿元,不排除还有第二批的“提前批”下达。结合2021年11-12月专项债投入金额,预计约有万亿元规模的专项债资金在2022年一季度形成支出。预计一季度基建投资将实现7%左右的高个位数增长,快于GDP增速,2022年全年基建增速将有6.5%左右的亮眼表现。

这么一想,好像对AB类房企都有好处啊。

那是当然。不管上述的“假消息”以后是否验证,这就是暗流涌动 ---- 貌似对B类企业利空,实则不然。

尤其是,手里的存货主要在一二线城市的B类房企,未来的形势并不差,而估值更低。只要能熬过一段时间(具体多长不清楚),或者先熬死其他困难的房企(民企),前途相对光明。

所以综合来看,今年地产股总体上应该表现更好,尤其是某些B类房企。

个人意见,仅供参考哈。

我现在是有相当一部分地产股的。按板块分,在我的总仓位中排名第三。

买不买股票无所谓,了解房地产和经济大势,好像很有必要吧。

OK,今天就说这么多。

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