我的地产投资经历(1)-新加坡
The following article is from 冯舟说地产 Author 冯舟 Kevin Feng
Kevin Feng 冯舟
地产观察者、思考者、投资者！
我喜欢在不同城市看房子，分析数据，比较价值和上涨潜力，我考察过的城市包括新加坡，上海，香港，东京，伦敦，重庆，吉隆坡，槟城，新山，马尼拉等，我在相对熟悉的城市做了些小小的投资，有成功有失败，和各位分享。
我的大本营是新加坡，就先说新加坡吧。我2006年尾入行，算是经历了3个新加坡的地产周期：赶到第一个周期的高峰，经历了完整的第二个周期，现在是第三个周期，下面聊聊这三个周期。
01
第一轮周期 2003-2008我2003年来新加坡南洋理工大学念博士，2006年底决定离开学校，全职做地产销售，误打误撞，遇到的一个牛市：2006-2007年的大牛市。 因为我是外国人，Singlish不好，做纯本地人的市场机会不大，就决定做多点外国人生意，在当时的老板卢美玉的指点下，专注卖乌节路附近的房子。当时我根本不懂房地产，反正有什么就卖，但可笑的是，什么都卖得掉。那个在几乎疯狂的07年前半年，每月房价都创新高。我就尽量挑便宜的登广告，客户来了就尽力带客户看多点。
在2007年下半年的时候赚了一些钱，一拍脑瓜，决定自己投入这个疯狂美好的市场。 赚到钱的时候，也刚好是市场的最高点。那时候第1套房子，是买在马里士他路，70多万，刚好自己负担的起，离市区进一点。 等到2008年的时候你们猜猜这70万的房子变成多少钱？2008年的时候发生什么事情？亚洲经融危机。当时候有人出价50万要买我的房子，让我亏20多万，幸苦赚的前几乎还回给市场，那时候我真是吓到, 伤心到整夜未眠。
2008年是让人沮丧的一年，各方面都是。我常常要去见亏钱卖房的卖主，在痛苦的气氛中让客户签约。印象最深的是一次去见一个圣淘沙的的卖主，开盘的时候买的，房子还没有建好，海景也没有看到，如果签了这个合同，纸上亏损的150万就立刻成为真实的亏损。那时在他CBD的办公室，我看他嘴唇在抖，手也在抖，我把笔递给他，不敢讲话，凝重的气氛中等了好久。走出他的办公司，就是另外一个场景：买方是一个和蔼的英国人，非常开心，他捡了个便宜，开心的住在那里十年，至今还是朋友。
还好我没有卖，痛苦了一年后，2009年3月开始市场强力反弹，我在2009年7月的的时候比原价高一点点卖掉，拿回了成本。2009年初，很多卖主亏钱甩卖(Fire Sale)， 便宜的非常让我心动，我拼命鼓动客户买，可惜自己不敢买，因为前一个高点买的房子还亏钱，机会来的时候不敢抓，直到在2009年卖掉这个倒霉的投资。 这个差一点亏钱的教训让我开始深入研究新加坡的房地产，去分析比较价值。我也认识到一点，如果有资金持有（Holding Power），投资房地产其实很难亏钱, 但是投资的点踩的不对，会少很多回报。
02
第二轮周期 2009-2016第二轮从2009年开始，新一轮的牛市非常强劲，我除了协助客户买卖，也自己做些投资，买卖The Sail, Icon, The Clift这样市区的小户型，每间持有半年左右，赚到10-20万利润后卖掉
到2010年尾市场已经很高了，我也有点怕，卖掉了市区的小户型，休息了几个月，遇到个机会：武吉知马的永久产业Tessarina，当时因为暴雨，武吉知马路发大水，这个小区的车库变成了码头，几个豪车浸在水里而上了报纸。有个2+1的房型110万低价放出来。
当时一位地产投资资深的朋友（我叫他船长）问我：
Kevin，你对新加坡政府有信心吗？
我说：有！
船长说：有你就买，淹水根本不是问题，政府会解决的。
我没有砍价直接买下，后来搬来这里住了6年。这是我持有最久的物业，也带来了不错的回报。 这套房子最高价值起到165万，我2016年卖掉时并不是高点，但置换成了D’Leedon的四房，卖便宜买便宜，从Tessarina的2房搬来离市区更近，靠近植物园的四房，并没有多付现金，只是每个月的贷款月供加倍了。
这一轮投资其实不算成功，一来因为上一轮的余痛，我不敢持有太久，这一轮以短期为主，所有都是小利润。例如Clift, 我2009年6月买的时候才70万，当时贷款90%，本金放不到10万，半年后约90万卖掉，结果再过一年后起到120万，赢了小头，丢了大头。二来我中间还投资了马来西亚和菲律宾，走了些弯路，后面再聊。
03
第三轮周期 2017-20**第三轮是从去年开始，其实我在2016年底就判断熊市已经到底了，我是怎样判断的呢？当时我观察到：
1）高端豪宅的交易量开始回升了，有一些豪宅楼盘打折以后很多人疯狂抢购，而且很多人是以现金来买的，让我当时觉得买方的力量非常强大。
2）当时报纸报导这是新加坡历史上最长的熊市连续了4年。这时候大部分的人都是熊市思维，拼命砍价，觉得市场还会再掉，但二手市场也真没有什么好货了，那我觉得那么长的熊市应该泡沫没有了，风险也被释放了，买房子是很安全的.
2016年我在凯德打折的时候买入了D’Leedon的4房。2016年10月的时候我有应开发商邀请，在香港做了一个报告，主题就是：动荡中的巨机，在冬天最寒冷的时候，要看到春天的影子。
2017年我们公司Propnex帮助国浩集团开盘市区的豪宅Martin Modern, 我一直很敬仰这个精品开发商，设计和品质都是一流，是新加坡市场少有的产品可以卖出品牌溢价的开发商。我家对面就是国浩的经典豪宅Leedon Residences, 3房都卖到500多万新币，MartinModern的小三房，位置更市区，1012尺才卖210多万，我觉得太便宜了。当时有些朋友，特别是年纪大一点的本地投资人讲，99年单价2100psf太高了，不可以买。我的投资逻辑很简单：
1）这是市中心算得上同类精品豪宅中，三房入门槛总价最低的，加上国浩的品牌溢价和未来的大世界地铁，这个价格基本没有风险。
2）牛市初期，新盘领涨，一般起的比二手房快。
3）开发商国浩很知道年轻人要什么，Martin Modern几乎提供了新加坡体验感最丰富的设计，总价又不高，我认识的很多30多岁工薪层年薪过50万新币，轻易都买的起。举个例子，同样300万预算，年轻人会去买个老旧的3房，房契上写着永久产权，还是会买个现代奢侈的99年地契的3房？
我估计3-4年内单价起到300万不难出手，因为Twin Peak的三房最少400万，Martin Modern的配套和园林至少是同档次，或者更好的。 大家知道现在Martin Modern的价格吗？差不多半年就涨了600-800psf，涨幅大大超过我的预计。
04
刚来新加坡觉得这里小，热，住久了，特别是有了家庭，开始理解这里的好，新加坡有很多优点，适合居住和长期投资。
首先，新加坡货币稳定，这是投资的基本条件。人口仅560万的新加坡却拥有超过2870亿美金的外汇储备，世界排名第11名，人均外汇储备世界第一，新加坡政府和新加坡本地银行的国际信用评级都是全球最高的。即使在金融危机最严重的2008年，欧美都很多银行倒闭，但新加坡金融体完好无损。新币是全球最稳定的货币，投新币资产的风险非常小。
第二个，新加坡是全世界最安全，最有信誉的投资中心。新加坡政府高效廉洁，在全世界拥有极高的声誉。从一个没有任何资源资源的小国，变成为世界金融中心，汇集了的世界各地的资金和人才，最重要的就是长期的信誉和安全持续吸引世界各地的人才和资金。新加坡的地产交易信息透明，在政府网站上都查到具体的信息，购房流程和贷款申请也很简答，买主很容易在地产经纪，银行和律师的协助下，轻松高效的完成交易。
第三，新加坡土地资源奇缺，未来还会增加150万移民。想一想，一个城市土地不会增加，人口增加，GDP增长，长期房价会怎么样？1965年的新加坡建国的时候，人均GDP400美金，现在新加坡人均GDP57000美金，是亚洲最富裕的国家。新加坡已经建立了一套廉洁，灵活，高效，独特的经济体系，持续吸引资金和人才，持续提升生活品质，提升产业，提供高端服务。
第四，新加坡的个税和公司税几乎是全球最低，而且法律体系健全，所以很多总部很多跨国公司把总部放在新加坡，很多财富管理的公司，基金公司和家族办公司等都选择落户在新加坡。
另外还有很多优势，例如中西结合的教育，金融中心，石油交易中心，港口等很多很多的优点，这边就不一再讲了。
总结：
新加坡市场是一个在平均年回报<8%的成熟市场，长期增长不大但是稳定，中期则周期性明显。这样周期性的市场，其实系统风险小，因为下行周期把风险释放掉了。所有只要不是在市场顶峰时期买入，在能力范围内投资，风险是很小的。 如果能踩准节拍，加上合理杠杆，利润是很客观的。
<未完待续，下篇将介绍投资新加坡邻居马来西亚的经历>
我是谁
新加坡最大的上市地产经纪公司-新加坡博纳产业集团（Propnex Realty）区域董事(District Director) 冯舟(Kevin Feng)，新加坡南洋理工大学(NTU)电脑工程硕士。从事房地产12年，专注豪宅销售和地产投资，是行业内豪宅成交数量最高的经纪之一，是博纳产业集团领袖和精英队总监，博纳集团慈善大使。冯舟深得投资者长期信任，多次荣获销售冠军。公众号“Kevin说地产”，与您分享各地投资和地产交易见闻，说地产，说市场，说行业，广交朋友，广结善缘。
我们是谁
博纳产业中文精英队，秉承诚待人，信为本，专立业的价值观，聚集业内高信誉的行业精英，以提升新加坡房地产中文资讯和服务的行业标准为使命，提供行业最高水准的房地产一站式服务，包括：
- 新楼盘代理
- 豪宅销售
- 地产投资咨询
- 财务分析，贷款建议
如何联络我
手机：+65 82009297
Facebook.com/kfinvest
www.KevinFengSG.com
↑扫码加微信与我对话！