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2019新加坡房地产投资白皮书 - 数据, 趋势和策略 (演讲笔记和PPT)

安家狮城 2022-09-03

The following article is from 冯舟说地产 Author 冯舟 Kevin Feng


Kevin Feng 冯舟

             地产观察者,思考者,投资者


新加披博纳产业董事冯舟 Kevin Feng 1月17日演讲PPT和讲义。绝对干货分享,大量数据分析,思维导图,和投资策略系统,为您2019年新加坡的房地产投资打下基础!


好的开头是成功的一半,2019年初我们静下心,看数据,做分析,制作思维导图,希望今晚给大家一个不一样的,完整的新加坡地产投资的思考模型! 

很多人讲投资新加坡地产很难赚钱,因为新加坡增长慢, 我调查一下有多少人觉得投资新加坡很难赚钱? 我们来看一个案例,同样是2010到2018年,同样是房地产的买卖,为什么有人赚600万,有人亏660万:


2018年5月2号,我一个重要的客户Dr Foo付医生,给我简讯上面这个新闻: Breadtalk买这个Six Avenue的一个店铺1250万,他对我画了一个苦笑,我也笑了,这是一个很有趣的案例,我们都是其中的参与者,要从8年前说起:当时一个客户找到我说有个店铺要卖,不可以登广告,只能发给我的熟客户,合同价320万,需要另外50万的现金。一个320万的房子要额外收50万的现金,是一个不容易的事情,但我还是抱着试一试的心态发给了我的客户群,当天有位医生就找到我,说这个店他要,很爽快的拿了1%的订金支票加上另外一张50万的现金支票,买到了这个店铺。 两年以后,医生卖给一位林先生,卖了680万,所以这位医生两年赚了大概300万新币。2017那位林先生,告诉我这个店铺他要卖,希望卖1250万。 我当时觉得有点夸张,笑了笑也没有怎么去推。去年5月,报出得出了新加坡的上市公司BreadTalk买了这个店铺,那这个店铺也从这个卖红酒的店变成了Breadtalk的旗舰店。那最后位买680万的林先生赚了多少钱呢?赚600万新币


后来医生跟我喝茶聊天问我:这个物业,你赚了6万块,我赚了300万,而买最贵的林先生赚了600万,这说明什么问题?


认知不一样,格局不一样,思考体系不一样,结果完全不一样!


我多么希望2009年的时候我就懂我现在懂的东西,像这个店铺我也不会卖给医生,我自己就买了。其实我们周围有很多这样让自己发大财的机会,只是我没有看到,当然我们周围也有很多的坑。坑容易掉进去啊,但机会却很难看到。


再看上面第二个图片,这位买主在2010年时花了1280万买了圣淘沙的penthouse,在去年卖掉620万,亏了660万! 同样是一个地产交易,几乎同样时间的买进和卖出,有人赚600万,还有人亏660万。你懂不懂这个市场,会不会分析,会不会把握机会,结果的差别是千差万别。

所以今晚我们好好的分析一下,2019年我们要如何思考,如何把握机会,好不好?


1.0

思维导图

我把内容主线做成一个图,便于大家更清晰框架和逻辑,因为我必须要在一个小时的时间内,从大量的资讯中给各位清晰的逻辑,好吗?基本上房地产研究从数据开始,先看五个维度的数据:供需,周期,价格与价值,政策和基本面,然后来看一下不同版块有什么样的趋势,最后我们来研究投资地产的这十个黄金法则。整个讲的这个顺序,其实是一个从宏观到微观的过程! 


是宏观比较重要还是微观比较重要?等下我们来揭晓这个答案。这个一起探索和揭晓答案的过程,希望是各位今年的最有意义,最有价值的一场演讲。



1.1

新加坡房地产市场的周期



新加坡过去30年经历了五个周期,每个周期平均上涨17个纪录,本轮上涨4个季度后政府出了降温政策。凡事皆有规律,万物皆有周期,那周期到底的意义在哪里呢? 


请看上面的右图,这是JLL的一个新加坡2009-2018年交易数据的报告: 40%的人基本上是在一个周期的前期和中期买的,60%的人是在后期购买的。前期购买的人中呢,大都有很好的回报,在中间购买的人有48%是比较低的回报,有19%的人是亏钱是在尾期买的。

再看上图,当价格高的时候,交易量往往是高的,说明很多人是买在高价位;反而价格最低的时候买的人很少。 投资人的情绪是这样的,买涨不买跌,所以往往大多数人都买在高点,而市场悲观的低点没人敢买。


周期只告诉我们这几个字:逆向思维,反情绪投资。 那位医生朋友,是一个很好的投资教练,他教我,在市场交易赚钱太容易了,无论股市和房市,你只要去培养一种reverse的情绪: 就是当市场不好,大家很恐慌的时候,你很兴奋,你兴奋就容易做买入的动作;而当市场一片欢腾,大家都很兴奋的时候,你变得很谨慎,你谨慎的时候很容易做卖出的动作,这样你基本很容易赚钱。




1.2

价格与价值

周期是看历史的结果,价格是比较结果,就像你买包一样货比三家,我把新加坡跟他周围的重要城市做一个对比,在过去八年的时间内各位可以看一下,基本上全世界只有新加坡的房价得到了很好的控制。因为在美国款式量化以后,新加坡政府很谨慎果断的对市场进行了大幅度的降温。、

因为新加坡提前把泡沫刺破了,所以未来几年,你看到别的城市房价下跌,新加坡房价却往上走,这是很平常,很合逻辑的事情。

各种数据显示新加坡是性价比最高的地方,在过去十年里新加坡的人均收入增加了60%,可是房价基本持平是非常难得的。



1.3

政府降温措政策


政策层面过去24年里一共降温措施16次,升温措施8次,各位可以看到每一次房价在上升的开始,总会有一次降温措施,在过去的四个周期,每一次反转一定有一个降温措施。

那这次为什么要降温呢?各位看到07年因为降温动作太晚,2007一年暴涨40%,导致直接导致后面大选中选票的结果不理想,所以这次提前降温了! 在想想,政府如果不干预市场会怎样呢?两个字:失控

增加5%的额外印花税,对市场影响大吗?有影响,会降低市场上涨的速度,但长期对幅度影响不大,因为每一轮市场的涨幅都是80%以上,这个5%的成本是个相对小的比例。



1.4

供与需

图是整个新加坡从2018到2020年的房地产住宅供应量,包括组合式公寓在一起,未来几年是25000的供应量,仅是2014-2016的一半,供应量是相对比较低的。

人口的增加,每年会需要大概17000套的私人公寓。如果只看私人房地产,现在供应量每年差不多一万套左右,在2011和2012年每年供应量都在2万多套,所以现在供应量相对也是低的。



1.5

基本面


上升周期,没有泡沫,供需平衡

政策压制,价格合理,价值诱人


新加坡的基本面非常强,在世界论坛的这个竞争力上排名第二名,同时呢,新加坡的这个行业是蓬勃发展叫做资产管理行业,在新加坡是亚洲的瑞士,现在新加坡每年吸引增量的钱比瑞士还要多。



2.0

2019年的趋势

我们看趋势,土地成本,土地的价格代表了未来市场的走向,在过去18个月土地均价增长百分之四十,2019年预计会持平,所以2019年会是个比较难的市场,因为成本高了。



2.1

土地 & 私宅市场



土地价格的快速增加直接导致未来的成本价会增加,未来价格还是会再上的。



2.2

豪宅市场


豪宅市场有一个好消息是租金终于开始反弹,租金从2011年开始下跌,几乎下跌了5年,现在基本上开始反转。



2.3

写字楼市场


写字楼市场 新加坡的租金相对于同类的金融中心来说是相对比较低的,大家可以看到现在金融区租金的价格也开始反转上升,2018年的整个租金是上升的。可以注意看一下在新加坡,这些甲级写字楼的公司,科技公司现在占了很多像Google,Facebook,中国的阿里巴巴这样的巨头,海外的重要的总部都放在新加坡。



2.4

商铺市场



新加坡商铺的平均租金很有竞争力的,基本上只有香港的1/4的价格,因为电商的持续冲击,商铺经过了很长期缓慢下跌,现在租金也到底了,从去年第二季度开始回升。

注意:商铺Retail和带地的Shophouse是不一样的概念。沿街带地的Shophouse,很多都是文物,可以做餐饮,酒店等不同沿街生意,在过去几年,是新加坡涨最多的物业形态,因为这个业态没有收到电商冲击,反而收益旅游的增长和到店消费的增长。从2012-2018年,牛车水的普通三层店铺,轻松从500万起到超过1000万




2.5

过去十年组屋


过去十年组屋的均价起了约40%,私人公寓起了70%,其实在我眼中10年起40%,基本上每年的增长是低过4%,也就是说它的增长是低过经济增长加通货膨胀的,所以组屋需求上个保障,但投资上是个负债。 为什么会这样呢?因为你要知道组屋一个功能是维稳,私人公寓是满足人类人们对生活标准提升的要求。




摩根士丹利预计能到2030年,新加坡的房价会翻倍,那至于是2030年还是2025年我们不知道,但是翻倍这是肯定的事情,只是速度的快慢,所以,如果短期涨太快可能比较早翻倍,如果慢慢上升的话,反而更可能是时间更拉长的一个慢牛。




3.0

宏观与微观

前面我们讲了这么多宏观的东西,请问各位,宏观跟微观哪一个更重要?您可以控制宏观吗?

逻辑思维的罗振宇,在19年跨年时就讲了这样一句话,这句话其实是巴菲特的合伙人查理芒格讲的,他说宏观是我们必须接受的,你接受就好,微观才是我们可以有所作为的,所以他说那你要专注在微观上面。


前面讲了这么多,给你只是一个参考,你的专注点,不需要这些数据上面,后面要讲的我觉得是各位要好好听。

其实市场每年都有爆款,给投资人带来非凡的回报的,所谓爆款就是品质极佳,性价比极高,给人给投资人带来超额回报的物业就叫爆款。大家看这个图,2017年开盘的时候单价2100psf,2018年涨到了是2900psf,在18个月的时间增幅35%,大家猜一猜是什么楼盘? 玛庭豪苑! 




那地点真的是最重要的吗?我刚入行的时候参加一个三天课程,交了6000新币,这个这个老师呢非常有名,整个课上完了,我记住了六个字叫做: 地点,地点,地点。 后来做地产的时候我发现,这个不对呀! 我看到太多的案例,客户买很好的地点亏钱,客户买普通的地点赚大钱。各位请看上面这个例子!  


请问Scotts Square地点好不好?太好了,乌节路地铁! 是不是永久?有没有地铁和购物中心?2007年开盘的时候啊,要抽签才能买到啊!买到的人赚钱吗? 亏大钱啊!平均亏30%!


请问这个Boon Lay的项目,地点好吗?是不是永久?不是! 买到的人反而赚大钱啊!平均赚一倍!



4.0

地产投资的十大黄金法则

这应该是最重要的一趟课,十个点,每一个展开讲,需要讲两个小时。在做每一个地产投资的时候,对比这十大法则, 如果十个法则可以符合八个的话,你这个投资基本上是没问题的。 因为时间关系,我就讲几个重点,我们拿Jadescape做案例来分析一下.

 

第一点:房地产投资里面最重要的叫做:入场价格! 

您要关注两个价格:总价和单价! 请问是总价重要还是单价更重要?在新加坡答案是总价更重要!

其实Jadescape的总价和单价都控制的非常好啊,因为在市区的环线地铁附近,土地均价已经$1100psf了,未来的成本价会是$1700psf以上,而这个设计最大气豪华的精品,因为开发商买地买的早,成本低,售价均价才$1600psf+, 很值得投资!


第六点: 产品品质. 精品在长期会给客户带来超额回报! 

Jadescape这个项目开盘后,很多开发商都很震惊: 因为青建把市区核心区豪华设计概念带来了环线附近,卖了一个很亲民的价格。整个小区的风格,感觉上很像我家对面的豪宅Leedon Residence(LR) ,而配套设施总竟然比LR还更多。LR的3房要500多万新币,这个地点虽然不是第十邮区,但也靠近市区,三房180万以内,是很不错的!


我个人非常喜欢这个五房设计,这就是爆款:私人电梯比很多市区豪宅还要宽敞,给人大气的感觉,走进客厅感觉这是一个280平米的豪华大平层,西式干厨房设计的很有品味,巧妙的扩大了客厅的空间,感觉非常棒。建议各位去参观一下!下一个开发商如果在这样的地点,做出这样的品质和配套设施,估计成本价也要1900以上。


讲了很多东西,最后总结五个重点,祝大家有一个丰盛的2019:

  1. 投资思维导图

  2. 5个维度的数据 (供需,成本,周期,价值,政策)

  3. 逆向思维,反情绪投资

  4. 关注微观,寻找爆款

  5. 投资的十个黄金法则


谢谢!





  • 我是谁

    新加坡最大的上市地产经纪公司-新加坡博纳产业集团(Propnex Realty)区域董事(District Director) 冯舟(Kevin Feng),新加坡南洋理工大学(NTU)电脑工程硕士。从事房地产12年,专注豪宅销售和地产投资是行业内豪宅成交数量最高的经纪之一是博纳产业集团领袖和精英队总监,博纳集团慈善大使。冯舟深得投资者长期信任,多次荣获销售冠军。公众号“Kevin说地产”,与您分享各地投资和地产交易见闻,说地产,说市场,说行业,广交朋友,广结善缘。


  • 我们是谁

    博纳产业中文精英队,秉承待人,信为本,专立业的价值观,聚集业内高信誉的行业精英,以提升新加坡房地产中文资讯和服务的行业标准为使命,提供行业最高水准的房地产一站式服务,包括:

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