借名买房：姐姐用弟媳名义买房，想过户时被拒绝！她能要回产权吗？

烟语法萌 2020-02-22

买房置业本是人生一大乐事，但身在厦门的小李却因此惹上了麻烦。她以弟媳的名义在厦门购买了一套房产，但到了过户时却遭到了拒绝，姐弟双方因此闹上了法庭。

经审理，福建省厦门市海沧区人民法院作出一审判决，确认房产由姐弟两家出资购买，姐姐小李拥有一半产权。弟弟不服一审判决上诉至厦门市中级人民法院。近日，厦门中院经二审裁定驳回上诉，维持原判。

2011年，小李打算在厦门投资一处房产，恰逢当时弟弟阿强的孩子到了上学的年龄，为方便孩子上学、弟媳小孙落户，小李便同意将房产先登记在小孙名下。房屋首付款和银行按揭均以小孙名义进行支付和办理，而实际小李也承担了部分房款。

孩子上学后，姐姐小李多次要求将该房产过户至自己名下，却遭到了弟弟阿强和弟媳的拒绝。小李随后诉至海沧区法院，要求确认自己为讼争房产的共有产权人，并拥有50%的权利份额。

在庭审过程中，姐弟俩的姑丈老张作为证人，在出庭作证时证实这套房子是由小李投资购买的，小李这些年来陆续将房款转给阿强夫妻。而在2014年，阿强和小孙也曾联名致信小李，称：“感谢姐姐在买房上的大力支持。第一次给了6万、第二次14万6千、第三次5万、第四次14万7百，真的很感谢。二姐如能等到拆迁以一赔二，到时我们就分一套给您。”

法院审理后认为，
不动产登记簿是物权归属和内容的根据，但并不等于其中记载的事项就一定是真实或完整的。根据《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。因此，如不动产登记簿确有错误，法院可以根据相反的证据作出与不动产登记簿的记载相反的事实认定。本案中，讼争房产是以小孙的名义购买登记的，并办理了银行按揭，但从资金来源等一系列证据来看，小李始终参与其中，并承担了大部分的资金，可见，购买房产是双方共同的决定，目的是为了小孙来厦落户和小孩在厦读书之需。综上，法院确认讼争房产实际是由小李和阿强、小孙共同出资购买，仅以小孙的名义进行登记。双方在之前已经达成了产权各半的合意。现小李要求确认其对讼争房产享有一半产权，并愿意承担今后实际发生的银行按揭款，合法有据，应予支持。最终法院依照相关规定，确认小李为该房产的共有产权人（产权份额为50%）。

综上，法院作出前述判决。

法官说法

房子由你居住就是你的吗？产权登记在你名下就是你的吗？非也。本案中，当事双方原本感情深厚，为了帮助弟弟一家，姐姐一再伸出援手，双方也达成了合伙投资买房的合意，可谁料事成之后，弟弟和弟媳临时变卦，予以否认。姐弟俩因“借名买房”闹了纠纷，甚至导致了亲人反目、对簿公堂，着实令人唏嘘。最终，法院根据证人证言、转账凭证、谈话录音等充分详实的证据，依法作出认定，还原事实真相，维护了当事人的合法权益。 “我们在案件办理过程中了解到，借名买房可能是出于以下几个原因的考虑：规避法律、政策，借有购房资格人之名进行买房；享受优惠，借享受集资房等购房优惠人员之名来买房；另外也有因为转移财产、逃避债务、简便手续、减少税费等原因而选择这样的方式。”承办法官叶炎乾分析道。叶炎乾提醒购房者，除了折损亲情，“借名买房”的行为还可能存在以下风险：一旦买卖双方发生纠纷，若属于以借名买房的方式来规避国家政策的，可能无法继续履行房屋买卖合同；如果登记产权人陷入债务纠纷，债权人申请保全，房屋可能作为登记人的财产被拍卖；如果登记产权人将房屋转让给“善意第三人”，借名人可能“钱房两空”。由此可见，借名买房风险极高，切莫为一时便利而深陷苦恼。

来源：人民法院报

原标题：姐姐用弟媳名义买房过户时遭拒

法院：产权各半合意成立，姐姐属共有权人

记者：安海涛通讯员：蒋紫薇

阅读链接

借名买房，靠谱不？

“借名买房”发生的原因、形式多种多样，限购政策的施行使得借名买房事件频发。本文旨在通过介绍借名买房的相关规定与理论，归纳提炼借名买房的司法裁判规则。截至2018年12月，在中国裁判文书网直接键入“借名买房”检索出共计3170篇裁判文书，其中刑事案由1篇，民事案由2809篇，行政案由14篇，由最高人民法院裁判的1篇。

基本理论

一、借名买房的原因：

（一）规避法律、政策：1.规避房屋限购令政策；2.规避限贷令以及其他贷款障碍；3.简便手续、减少税费；

（二）争享特定购房优惠；

（三）隐藏真实的财产信息；

（四）其他原因。

二、借名买房的风险：

1.借名购买经济适用房等政策性房屋的，屡屡因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权。

2.借名购买普通房屋的，登记购房人反悔不承认借名买方之事或者登记购房人死亡，其继承人不了解借名之事，不承认借名之事。

3.第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。如登记购房人的配偶往往以婚姻法的规定提出异议，否认借名买房的事实，要求确认该房产为夫妻共同财产。

4.房产被名义购房人转让或抵押，或者被法院强制执行。

裁判规则

实务要点一：借名买房协议具有一般的合同约束力，应认定为有效合同。

案件：谭万兴与雷广志、深圳市京达旅业有限公司房屋确权纠纷民事裁定书（2011）民申字第261号

最高院认为：根据本案一审、二审及本院再审审查认定的事实，再审申请人谭万兴虽然与海龙王公司于2000年8月30日签订了《深圳市房地产买卖合同》，且讼争房产经相关房产管理部门核准登记在谭万兴名下，但广志公司此前于1999年6月1日与海龙王公司签订的《购买公寓楼协议书》所购买房产中涵盖了本案讼争的房产，再审申请人谭万兴亦曾于2000年8月17日与广志公司订立《协议书》明确约定：“广志公司以谭万兴的名义购买涉案房产、房屋的首期款及按揭款均由广志公司支付、房屋的产权归广志公司所有”、“以乙方（谭万兴）的姓名所购买的房屋所有权归广志公司所有，乙方不得以任何理由向甲方（广志公司）或海龙王公司主张该房屋的所有权”。此外，本案有充分证据证明讼争房产的首期房款、按揭款以及其他相关款项等实际上由再审被申请人雷广志、京达旅业或者案外人广志公司支付，因此，一、二审判决认定讼争房产登记于再审申请人谭万兴名下属于代持有性质有事实依据。再审申请人谭万兴虽对再审被申请人拥有讼争房产持有异议，但其无法否认代持有的事实，其也未提供证据证明本案讼争房产的房款及其他相关款项由其本人支付，故本案讼争房产不应认定属于再审申请人谭万兴所有。

实务要点二：对于亲属之间约定的借名买房协议，可通过购房票据、实际使用或控制房屋等客观情况来认定。

案件：1.任某1、任某2合同纠纷申诉、申请民事裁定书（2017）京民申4182号

北京市高院认为：关于涉案房屋在任某4和王某之间是否形成借名买房关系问题，根据涉案房屋的来源、拍卖款的支付、房屋相关手续凭证持有、房屋实际使用、任某4和王某的往来等情况，一、二审法院确信任某4与王某之间借名买房一事具有高度可能性并认定该事实存在，具有一定的事实依据。任某1、任某2虽然对此予以反驳，但对于购房款由谁支付、任某4是否实际入住、购房手续和任某4证件为何由王某掌握等事实均不清楚，亦未提供充分有效的证据佐证。一、二审法院对其主张不予采信，并无不当。另，本案认定任某4和王某之间存在借名买房关系，并不否定（2004）固法执字第272-1号民事裁定书的法律效力。王某虽然违规以任某4的名义竞拍涉案房屋，但不必然导致借名买卖关系无效。任某1、任某2提供的涉案房屋欠缴物业费等证据，不能推翻借名买房事实的成立。

实务要点三：“借名买房”情形下真正购买人所举出的间接证据能够形成完整的证据链条证明其系真实购房人的，应当确认其系真正的房屋产权人。

案件：赵建章、赵媛所有权确认纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（2016）津民申1745号

天津市高院认为：本案系所有权确认纠纷。关于双方是否存在借名买房关系事实的问题。再审申请人赵建章与被申请人赵建国是兄弟关系,双方之间不存在借名买房的书面协议。但是根据已经查明的事实,涉诉房屋的买卖合同中“赵建国、赵媛”的签名系被申请人赵建国亲笔书写,涉诉房屋的首付款、按揭贷款、物业费、取暖费等费用均由被申请人赵建国支付,涉诉房屋的买卖合同、契税发票、维修基金收据、还贷手续、原始房屋产权证等均由被申请人赵建国持有,且房屋交付后由被申请人赵建国进行装修并居住至今。综合上述因素,本院认为被申请人赵建国已经完成了举证责任,以上事实形成了完整的证据链,原审法院据此认定双方存在借名买房关系,并无不当。再审申请人赵建章、赵媛主张包括购房款、取暖费、物业费等费用均系向被申请人赵建国所借,双方仅存在债权债务关系,但未提供证据予以证实,该主张不能成立。关于借名买房的效力问题,本案的诉争房屋性质属于经济适用房,经济适用房并非禁止流通物,现诉争房屋的契税缴纳已满五年,已经取得了上市交易的条件。在符合交易条件并缴纳税款后进行交易,并不会对国家、集体或者第三人利益造成损害,双方借名买房应属有效。

实务要点四：借名买房协议仅对协议方有约束力，不能对抗外部行为。

案件：罗利红、深圳市住房和建设局收回经济适用住房再审审查与审判监督行政裁定书（2016）粤行申984号

广东省高院认为：申请人主张其不拥有涉案集建国际名园×座×××号房屋产权、其被借名买房的事实不能作为市住建局收回罗利红经济适用住房的依据。本院认为，虽然民事判决确认涉案集建国际名园×座×××号房产属于案外人罗松鹏所有，但申请人是在被诉收回决定作出之后才提起该民事诉讼的，且申请人与案外人罗松鹏之间关于借名买房的约定，对作为外部人的市住建局不能产生约束力。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”同时，《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案被申请人根据涉案集建国际名园B座1807号房屋的相关登记信息，认定罗利红存在购买经济适用住房未满5年又购买其他住房的事实，并于2013年3月20日作出被诉收回经济适用住房决定，认定事实清楚，证据充分。对再审申请人该项主张，本院不予采纳。

实务要点五：借名买房协议违反他人合法利益、社会公共利益的无效。

案件：汤志房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书（2015）高民申字第04334号

北京市高院认为：本院认为：二审法院综合考虑涉案房屋的购房发票、《个人住房按揭合同》、《担保合同》、还款银行卡原件均由中永信公司保管，中永信公司对涉案房屋有过出资行为，涉案房屋一直由中永信公司实际控制等本案实际情况，认定中永信公司与汤志之间存在借名买房合同关系，涉案房屋的实际权利人是中永信公司，认定事实并无不当。汤志与陈禹签订的《存量房屋买卖合同》系双方恶意串通，损害了中永信公司的利益，二审法院认定该合同无效，符合法律规定。汤志申请再审的理由不能成立。

来源：民商事实务、判例研究、法盏

往期文章：离婚证能否作为免除承担连带清偿责任的依据？

往期文章：全国首例“个人破产”！月入4千负债214万，他在法院做了这些事，最后只需还3.2万

往期文章：关于抚养权和抚养费的法律以及司法解释

往期文章：最高法解读：上下班途中接孩子、买菜，若发生交通事故应认定工伤（附工伤认定标准及依据）

　本号法律支持：姜效禹，山东烟台人，从事法院工作十六年辞职，现山东智峰律师事务所实习律师，微信号：sdyt86，立足烟台诚交各界好友。