秦虹：未来金融政策重在巩固成效，保持方向不变
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秦虹 中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、中国宏观经济论坛（CMF）主要成员，住建部政策研究中心原主任，本文刊发于12月4日中指研究院微信公众号。
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一、2021年房地产市场走势及原因分析
从数据上来看，一方面，今年的数据不能只看累计值，2021年1-10月，商品房销售面积、销售额、施工房屋的面积、房地产开发投资完成额、本年实际到位资金的绝对量均是历史同期的最高水平，掩盖了下半年市场下行的事实。另一方面，今年的数据也不能只看单月同比，去年受疫情影响，商品房销售、房地产投资基本集中在下半年，单月同比则夸大了今年下半年市场变差的幅度。
此外，今年的房地产市场走势和往年相比完全不同，其中今年上半年房地产供给端和销售端数据同比环比均涨，下半年两者齐跌，这在过去的房地产行业发展历史上是很少见的。通常来讲，房地产开发投资、新开工面积等供给端指标的同比变化一般滞后于销售端指标同比变化3-6个月，而今年则没有滞后变化，主要原因有两个：
1、房地产金融审慎管理从需求和供给两端转变行业高杠杆、高周转发展模式
去年8月落地发力的房地产“三线四档”管理和年初实施的银行业金融机构房地产贷款集中度管理，对房地产行业资金的需求和供给两端同时收紧，改变了房地产行业过去二十几年所形成的“高杠杆、高周转”发展模式。
房地产行业是一个资金密集型行业，过去企业的扩张主要是靠高杠杆、高负债，最后通过高周转，用高毛利予以支撑，实现“三高”模式。这样一个资金密集型的、对负债高依赖的行业供需两端资金均被卡紧，在发展模式转变的过程中必然会产生一些风险。此外，在政策执行层面，亦存在一些误解，执行端的过紧、过快、过严对房地产企业的融资带来了较大的压力。
实际上，这一轮房地产资金收紧从2019年就开始了，房地产新增贷款占比就开始下降，今年三季度较去年同期减少1.39万亿元，尤其是今年下半年商业银行为落实房地产贷款集中管理机制，7月开始主动收紧房贷额度，放款周期延长，部分地区提高个人按揭贷款利率。另外，从7月1日开始实施的房地产企业资质改革，暂停了开发企业三四级资质的发放，导致今年拿地的部分项目无法申请到开发贷，政策带来“误伤”。
整体来看，政策方向正确，但在政策执行的过程中有一些过度，加大了企业的经营风险。9月底到10月，央行领导相继发言，积极进行政策的纠偏，政策大方向未变，但执行层面上前期积压的合理贷款被逐步释放。
2、个别头部房企违约带来连锁反应，引发行业信用危机
整体来看，过去头部房企在地方政府、金融机构和购房消费者眼中信用度较高，以往地方政府普遍对信用类企业预售资金监管较为宽松。下半年个别头部房企出现风险后，引发地方政府、金融机构和购房者对房地产行业的风险偏好明显下降，引发整个房地产行业信用危机风险上升。地方政府第一时间收紧预售资金监管，金融机构加强风险管控，民企融资继续趋严，购房者观望情绪上升。
虽然政策开始纠偏，但是纠偏容易，预期改变比较难，所以市场的恢复还需要一段时日。
二、四类房地产企业的风险判断
当前房地产企业可分为四类：
第一类房企开展跨界转行，实施多元化投资。
转行不同于转型，我们说的房地产转型是指在不离开房地产主业的基础上改变改变投资理念、经营模式和盈利方式，而企业房地产转型发展必须要回答三个问题，要不要转？往哪儿转？怎么转？
第二类房企过去“融了高息钱、拿了高价地”，数量比第一类多。
目前中国房地产的发展格局和过去完全不同，在控制房价的情况下，过去融了高息钱、抢了高价地的企业商业模式不可持续，这些企业风险较高。
第三类房企把握经营底线，经营性现金流保持稳定良好。
这类企业虽有负债，但企业的经营底线把握得比较好，现金流正常，品牌效应好，融资成本不高，土储价格不贵，经营性现金流稳健。
第四类房企负债率低。
后两类企业在下半年房地产市场变化过程中，以及行业个别企业信用危机下，同样受到了影响，但是在政策调整后这两类企业将最先受益。融资正常需求恢复下后两类企业的稳健发展值得期待。
客观上来讲，由于我们的政策没有转向，政策只是在执行层面纠偏，再加上市场还没有完全恢复，企业的压力仍然偏大。未来这四类企业经过下一步的发展，新的分化格局必然出现。
三、未来政策趋势判断和房企建议
未来房地产市场调控的方向不动摇。概括起来：第一是房住不炒；第二是租购并举；第三是实现“三稳”；第四是住有所居。
会变化的是房地产调控政策，包括四大类：金融政策、土地政策、税收政策、行政管控政策。这四大类政策中，金融政策是守底线、防风险，土地政策要实现人地房挂钩，税收政策未来国家的方向是要增加房地产持有税，行政政策过去用得最多，包括限购、限贷、限价、限售、限签等。
其中，近几年金融政策调控已经取得了成效，房地产贷款在新增贷款中的比重在2016年达到44.8%，截止今年9月底，比重下降至18%，已达到2012年的水平。预计房地产金融政策的进一步收紧的可能性较低，预计未来金融政策将坚持“巩固成效、方向不变”，保持个人购房首付和利率稳健以抑制个人投机炒房，坚持“三线四档”原则管控企业负债，落实房地产贷款集中管理引导资金支持实体发展。
此外，金融政策堵疏结合优化建议：
一是将所有房地产持有经营类（不是散售）项目的贷款，从房地产企业债务红线和商业银行房地产集中度管理中剔除。因为，在过去规划要求商业占比、土地招拍挂竞自持、大力发展保障性租赁房、不大拆大建下的城市更新等政策要求下，房地产企业有大量的自持经营类资产，这些资产是通过运营服务取得收益，资金占用大、盈利周期长，其贷款管理应从房地产贷款中剥离出来，阶段性地支持并购贷款，保证房企合理的融资性现金流。
二是对持有经营类的商业、办公等资产，允许发行公募REITs，以盘活存量资产，支持消费，使企业获得正常的经营性现金流。
三是支持刚需，支持产品创新，及时发放按揭贷款。
总而言之，未来的房地产企业要坚持稳中求进，稳中求进既是国家大的总的政策基调，也是房地产企业未来发展应该坚持的原则，守住底线，把握政策方向。
下一阶段，市场将进入“量稳质升”的阶段，“十四五”的需求量仍有一定规模，但改善性需求比重将有所上升。中长期来看，市场销售量未来或将进入下降阶段，房企应做好心理预期；开发企业要固优拓新，做好投资精准定位，把握开发节奏，不断优化供给、创造需求，未来通过转型升级，满足消费需求升级。
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